La industria financiera y los fondos inmobiliarios en Brasil: lógicas de inversión y dinámicas territoriales

Abstract

Real estate investment trusts (REITs) recently gained prominence in commercial real estate investment in Brazil. This paper looks into REITs' growth with two basic aims. First, the regulatory and economic context that enabled their growth is explored. Second, the territorial implications of their investment decisions is considered. The paper's key finding is that the financial logic that underlies the creation of REITs explains, on the one hand, the instability that beset their growth cycle and, on the other, the territorial concentration of their investments. ResumenLos fondos inmobiliarios han adquirido recientemente más importancia en la inversión inmobiliaria terciaria en Brasil. Este artículo examina el crecimiento de los fondos inmobiliarios atendiendo a dos objetivos: el primero consiste en aclarar el contexto que ha permitido el crecimiento de dichos vehículos; el segundo, examinar las repercusiones territoriales de las decisiones de inversión. Como conclusión, se sostiene que la lógica financiera que orienta la creación de los fondos inmobiliarios explica, por una parte, la inestabilidad que ha caracterizado el ciclo de ascensión de esos vehículos y, por otra, la concentración territorial de sus inversiones.Palabras clave: fondos de inversión inmobiliaria, mercado financiero, espacio urbano, financiarización, Brasil.

O galpão logístico e a financeirização urbana: da flexibilidade produtiva ao imobiliário

“…A concentração é relacionada a uma variedade de fatores, alguns tácitos, como o conhecimento e a proximidade dos investidos do local do ativo, e outros relacionados a lógica financeira de previsibilidade, certificação triplo A, grandes clientes corporativos, que os brindam com menor risco e maior liquidez. A junção desses fatores constitui, para Sanfelice (2017), um obstáculo a dispersão dos ativos.…”

“…O ambiente construído, nesse contexto, cumpre um papel particular e relevante, ao absorver excedentes de capital e deslocar, no tempo e no espaço, as crises capitalistas, através de ajustes espaciais (Harvey, 2013). Após a crise financeira global de 2008, originada nas hipotecas subprime, a financeirização do setor imobiliário, expressão desses ajustes, foi e continua a ser largamente explorada no campo dos estudos urbanos, nacional e internacional (Sanfelice, 2017;Halbert e Rutherford, 2012;Royer, 2010;Rufino, 2017). Entretanto, o foco majoritário dos estudos está na produção imobiliária residencial e corporativa, seus agentes e suas dinâmicas.…”

A expansão da securitização imobiliária: uma prospecção a partir da cidade de Ribeirão Preto/SP

“…A construção desta nova engenharia financeira revela, entretanto, que para além da promessa realizada de fundos capazes de alimentar a produção imobiliária de maneira permanente, entrega-se um novo padrão de articulações entre o imobiliário e financeiro inédito no caso brasileiro, mas já conhecidos em suas variedade em outros países tal como analisado por Fix (2011), Sanfelici (2013, 2017 e Royer (2016).…”

“…Esses números crescentes indicam claramente a marcada e progressiva inclusão desses títulos na composição de diferentes fundos de investimento -como o fundo de investimento em direitos creditórios (FDIC) e o fundo de investimentos imobiliários (FII) -e sua estreita conexão com estratégias de investimento a partir do financiamento de empreendimentos comerciais e complexos de edifícios voltados aos segmentos de alta renda e espacialmente circunscritos a regiões metropolitanas (Royer, 2016;Sanfelici, 2017).…”

Novas frentes de expansão do complexo imobiliário-financeiro em São Paulo

“…Em algumas dessas regiões, já pesquisadas por Aalbers, essa articula ção conta com a ação dos chamados global players -ou agentes globais: fundos de investimento e empresas imobiliárias transnacionais que adentram mercados financeiros como forma de diversificar ativos e mitigar riscos, mas também para penetrar em localizações geográficas onde não têm presença, capilarizando-se territorialmente e submetendo a produção das cidades a sua lógica financeirizada (Aalbers, 2014 (Sanfelici, 2017;Fix, 2009;Botelho, 2007 Capital internacional comprou ações das empresas imobiliárias quando da oferta pública inicial -IPO No desenvolvimento urbano, vários autores descrevem a diversificação das fontes de recursos disponíveis para seu financiamento, que se expandiram de forma a abarcar recursos obtidos no âmbito financeiro, como foi o caso da abertura de capital de empresas construtoras, conseguindo recursos nacionais e globais quando das ofertas públicas na bolsa de valores pela primeira vez, em um processo conhecido como Initial Public Offering -IPOs (Shimbo, 2010(Shimbo, , 2012Sanfelici e Halbert, 2015). É importante destacar que essa forma de financeirização tem sido vista como grande alternativa para captar recursos no setor habitacional (Royer, 2014;Rolnik, 2015;Shimbo, 2010Shimbo, , 2012Rocha Lima, 2012), que vinha apresentando uma ligação mais tímida com outros mecanismos de financeirização, o que transmuta o caráter da habitação de bem social em direção ao de mercadoria e ativo financeiro (Rolnik, 2015).…”