Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro

Abstract

Foram muitas mudanças nestes quatro anos de desenvolvimento do doutorado.Em todas elas, sejam de ordem pessoal, empírica ou analítica, a Profa. Cibele Saliba Rizek sempre me orientou e apoiou. Sua trajetória me motivava a seguir em frente. Eu a agradeço profundamente, sobretudo, pela sua paciência frente às minhas inquietações e ansiedades.Agradeço ao Prof. João Marcos de Almeida Lopes que me incentivou desde a ideia preliminar do projeto de pesquisa. E ao Prof. Paulo César Xavier Pereira, meu orientador de iniciação científica, que revisou a primeira versão do projeto. Ambos participaram do Exame de Qualificação e da Comissão Julgadora e contribuíram bastante para esta versão final da tese. À Profa. Ana Fani Alessandri Carlos por lançar uma importante questão ao meu trabalho já na primeira vez que nos vimos e por participar da banca final, trazendo as pertinentes críticas da geografia. À Profa. Raquel Rolnik pelo seu testemunho, próprio de quem vivencia a política habitacional há muito tempo, feito durante a argüição da banca, contribuindo para os argumentos desta tese. Esta tese se insere no debate sobre as dinâmicas da produção e da política de habitação social no Brasil. Mais especificamente, trata da confluência recente entre Estado, mercado imobiliário e capital financeiro, que acabou por ampliar a demanda por moradia atendida por grandes empresas construtoras e incorporadoras e, ao mesmo tempo, por contemplar uma determinada fatia do público-alvo da política habitacional. Essa política é aqui compreendida não apenas pelo desenho institucional dos programas habitacionais, mas numa perspectiva analítica que põe em relevo o olhar e a atuação do mercado imobiliário sobre a própria política. Seu objetivo é duplo e requisitou abordagens metodológicas específicas para cada um deles. De um lado, busco compreender os processos que levaram ao crescimento exponencial de um tipo específico de produção habitacional, promovida por grandes empresas construtoras e incorporadoras que abriram seu capital, voltada para imóveis residenciais com valores até duzentos mil reais e para uma faixa da população com renda familiar de até dez salários mínimos. Trata-se do "segmento econômico", assim considerado pelo mercado, ou da "habitação social de mercado", como denomino nesta tese. Recorri a uma pesquisa documental e quantitativa a fim de analisar tanto os mecanismos regulatórios e institucionais promovidos pelo Estado, desde meados da década de 1990, quanto a aproximação de empresas do setor imobiliário e da construção civil ao mercado de capitais, a partir dos anos 2000. De outro lado, procuro compreender como se operacionaliza e se configura esse tipo de produção a partir de uma pesquisa de caráter etnográfico numa empresa, que chamei de Empresa Construtora Pesquisada (ECP), tomada como objeto heurístico da confluência entre Estado, mercado imobiliário e capital financeiro.Entre 2006 e 2008, essa empresa foi capaz de octuplicar a produção de unidades habitacionais padronizadas, multiplicando por treze o valor de seu lucro líq...

Programa Minha Casa Minha Vida: a construção social de um mercado

“…Já segundo Shimbo (2010), esse pacote (PMCMV) "formalizou" o que estava acontecendo desde meados da década de 1990, a saber, o "espírito" de incentivar a provisão privada de habitação por meio de medidas regulatórias e do aumento dos recursos destinados ao financiamento habitacional empreendida recentemente.…”

“…Esse setor, inédito nas políticas habitacionais, representa grande parte das construções do programa e foi o responsável pelo enriquecimento/desenvolvimento de uma empresa de construção, a qual ela denominou de Empresa Construtora Pesquisada (ECP), pois teve seu lucro octuplicado desde a criação do programa em 2009 (Shimbo, 2010).…”

Novas frentes de expansão do complexo imobiliário-financeiro em São Paulo

“…Em algumas dessas regiões, já pesquisadas por Aalbers, essa articula ção conta com a ação dos chamados global players -ou agentes globais: fundos de investimento e empresas imobiliárias transnacionais que adentram mercados financeiros como forma de diversificar ativos e mitigar riscos, mas também para penetrar em localizações geográficas onde não têm presença, capilarizando-se territorialmente e submetendo a produção das cidades a sua lógica financeirizada (Aalbers, 2014 (Sanfelici, 2017;Fix, 2009;Botelho, 2007 Capital internacional comprou ações das empresas imobiliárias quando da oferta pública inicial -IPO No desenvolvimento urbano, vários autores descrevem a diversificação das fontes de recursos disponíveis para seu financiamento, que se expandiram de forma a abarcar recursos obtidos no âmbito financeiro, como foi o caso da abertura de capital de empresas construtoras, conseguindo recursos nacionais e globais quando das ofertas públicas na bolsa de valores pela primeira vez, em um processo conhecido como Initial Public Offering -IPOs (Shimbo, 2010(Shimbo, , 2012Sanfelici e Halbert, 2015). É importante destacar que essa forma de financeirização tem sido vista como grande alternativa para captar recursos no setor habitacional (Royer, 2014;Rolnik, 2015;Shimbo, 2010Shimbo, , 2012Rocha Lima, 2012), que vinha apresentando uma ligação mais tímida com outros mecanismos de financeirização, o que transmuta o caráter da habitação de bem social em direção ao de mercadoria e ativo financeiro (Rolnik, 2015). (1) Utilizamos aqui a expressão "complexo imobiliário financeiro" no sentido proposto por Aalbers, como uma metáfora inspirada no complexo industrial/militar norte-americano, capaz de chamar a atenção para a relação entre a produção imobiliária, as finanças e os Estados.…”

A metrópole sob o ritmo das finanças: implicações socioespaciais da expansão imobiliária no Brasil

“…A pesquisa de Lúcia Zanin Shimbo (2010;, por exemplo, que focalizou as mudanças no canteiro de uma incorporadora e construtora voltada para o mercado de baixa renda, demonstra que a maior parte dos ganhos de produtividade no canteiro, após a abertura de capital da empresa, decorreu de uma otimização no controle do ritmo e intensidade do trabalho, prescindindo, portanto, "de um processo efetivo de modernização [...] em relação ao processo de trabalho e à base tecnológica da construção civil (SHIMBO, 2011, p. 71). Segundo a autora, há um conjunto heterogêneo de procedimentos visando diminuir custos e bater metas de prazos, tais como incentivos por desempenho, pagamentos por produção, gratificações por metas atingidas, etc.…”

“…Nesse sentido, é interessante registrar o ressurgimento de uma literatura crítica, no mundo anglófono, que, na esteira da crise do subprime nos Estados Unidos, vem envidando esforços para desvelar as causas e efeitos da financeirização da habitação e da produção do espaço das metrópoles (GOTHAM, 2006(GOTHAM, , 2009AALBERS, 2008AALBERS, , 2009SASSEN, 2009SASSEN, , 2010WEBER, 2002WEBER, , 2010NEWMAN, 2009;THEURILLAT et al, 2010;WYLY et al, 2006). Também no Brasil, como frisamos na introdução dessa tese, uma miríade de pesquisas surgiu nos últimos anos com o objetivo de aprimorar o conhecimento acerca desses nexos financeiros na produção das metrópoles brasileiras e de suas repercussões sobre dimensões diferentes do processo de urbanização -tais como as oportunidades de (ou bloqueios ao) acesso à habitação, o cotidiano nas metrópoles, a segregação socioespacial, etc (BOTELHO, 2007(BOTELHO, , 2012FIX, 2007FIX, , 2011VOLOCHKO, 2008VOLOCHKO, , 2012MIELE, 2008;PAIVA, 2007;ROYER, 2008;MARTINS, 2010;SHIMBO, 2010;SANFELICI, 2010a) Tendo isso em vista, e com o objetivo de proporcionar uma radiografia um pouco mais detida das empresas selecionadas, será preciso um tratamento 112 Tradução nossa da versão inglesa. Trecho original: "Because it is a particularity of the economic field that it authorizes and fosters the calculating vision and the strategic dispositions that go with it, one does not have to choose between a purely structural vision and a strategic vision: the most consciously elaborated strategies can be implemented only within the limits and in the directions assigned to them by the structural constraints and by the practical or explicit knowledge -always unequally distributed -of those constraints […]" (BOURDIEU, 2005, p. 196 participação de investidores estrangeiros na composição acionária da empresa; (2) a disponibilidade de recursos permitiu uma rápida expansão da empresa, expressada tanto no volume da produção anual, nos resultados financeiros e no tamanho do banco de terrenos; (3) a expansão da Cyrela baseou-se igualmente na diversificação de segmento social -crescente ênfase nos mercados de renda média e baixa -e na diversificação geográfica -a busca por mercados fora do eixo Rio-São Paulo.…”