Operações Urbanas Consorciadas em Balneário Camboriú: o desvirtuamento do solo criado

Abstract

Resumo Operações urbanas consorciadas (OUC) foram popularizadas nos planos diretores pós-Estatuto da Cidade, principalmente pela promessa de convergir interesses públicos e privados na implantação de grandes projetos urbanos. O instrumento baseia-se no princípio do solo criado, compartilhando custos e benefícios do desenvolvimento urbano e regularizando a oferta de incentivos ao mercado imobiliário por meio de contrapartidas. Entretanto, seus resultados são polêmicos e ainda pouco explorados em municípios de menor porte. O caso de Balneário Camboriú, objeto desta pesquisa, demonstra o desvirtuamento do solo criado ao permitir a utilização do potencial construtivo gerado pela OUC fora de seu perímetro. Consolidando frentes de expansão imobiliária, o instrumento vem colaborando com a verticalização local e pouco gerou de contribuições para a cidade como um todo.

Duel of the Titans: Analysis of the Potentials and Limitations of Real Estate Verticalization in Balneário Camboriú

“…The second line is the critical analysis of the effectiveness and effectiveness of the application of urban instruments for land use planning, defined by the City Statute, commonly seen as a set of tools available to local authorities for the practical implementation of choices., urban precepts and guidelines defined by society for a given location (LOLLO, 2005;SIQUEIRA and SCHLEDER, 2021).…”

“…Instead of the more commonly used template limited to a certain number of floors, the legislation in Balneário Camboriú limited the height of buildings according to a formula linked to the 70° inclination of the street axis. Thus, it was the width of the road that determined the height of the buildings, through the ventilation and insolation cone (SIQUEIRA and SCHLEDER, 2021). In practice, this meant the possibility of having up to 48 floors in Praia Central (BEUTING and MARTINS, 2016).…”

“…Combined, these three operations provide for the sale of construction potential certificates totaling approximately R$ 208 million, at values at the time. In spite of the pertinent criticism made by Siqueira and Schleder (2021), pointing out that the price calculation of building potential certificates has been based on values of the regions of the works and, later, they have been used in constructions by the sea, at higher prices -generating surplus profits for real estate developers -the fact is that the funds raised made it possible to improve the city's road infrastructure, with resources from the real estate sector itself, without putting pressure on the municipality's budget.…”

Operações Urbanas Consorciadas em cidades de médio porte: buscando o equilíbrio nos projetos urbanos

“…Ainda, esses benefícios podem ser vinculados a obras em áreas fora do perímetro do projeto a partir da utilização de fórmulas de equivalência. Desvinculado do princípio do solo criado de compensação pelo uso mais intensivo do solo, as OUCs de Balneário Camboriú/SC demonstram um caráter arrecadatório da utilização do instrumento para o financiamento majoritariamente de obras viárias, enquanto aumenta o potencial construtivo em áreas já valorizadas pelo mercado imobiliário (Siqueira & Schleder, 2021).…”