We would like to express our deepest gratitude to all of those who have played a role in writing, editing, and publishing this book. Our contributors have brought tremendous breadth and depth by showing their brilliant expertise in so many countries. Thanks to Jan Brzeski, Kyung-Hwan Kim, Yoonhee Kim, Anacláudia Rossbach, and Taimur Samad for their contributions. Thanks also to our peer reviewers, Ellen Hamilton, Olivier Hassler, and Michael Oxley, for their thoughtful comments. Not only did their work make this book stronger, their intellectual and practical contributions to housing have improved the lives of people in many countries. Michel Noel and Simon Walley of the World Bank provided excellent suggestions. Dr. K. S. Yap, Dr. Stephen Malpezzi, and Dr. Ranjith Perera contributed both outstanding academic material and their valuable time to discuss rental housing. Professionals in the World Bank's Urban Sector provided another perspective on rental housing. Thanks, in particular, to

[fre] Les cinq dernières enquêtes Logement (1984-2002) confirment le rôle des facteurs qui expliquent habituellement la mobilité résidentielle (âge, revenu, niveau de formation, structure familiale et caractéristiques du logement). Elles permettent également de préciser certaines analyses ou de corriger certaines idées reçues. Parmi les caractéristiques du ménage et du logement, l'importance de l'âge et du statut d'occupation se confirment. Les événements familiaux s'avèrent des facteurs de mobilité résidentielle plus déterminants que ceux liés à l'emploi. Ces derniers ne jouent le rôle principal que dans le cas de la mobilité de longue distance, aux côtés du diplôme, de l'âge, du revenu et de la taille du ménage. La mobilité de courte distance, bien qu'en recul relatif, reste majoritaire. Les facteurs explicatifs de la mobilité ont pour la plupart peu changé en vingt ans. Cependant, toutes choses égales par ailleurs, en 1984, les locataires HLM étaient plus mobiles que ceux du secteur privé, alors qu'en 2002, c'est la situation inverse. Enfin, la conjoncture économique d'ensemble et l'état du marché de l'emploi, en particulier, influencent fortement la mobilité résidentielle, plus particulièrement celle des locataires. En 2002, enfin, les modifications de la composition du ménage et des conditions d'emploi qui influent le plus sur la mobilité sont également les moins fréquentes : formation et séparation des couples, changement d'établissement et, en dernier lieu, naissance. [spa] Los factores estructurales y coyunturales de la movilidad residencial desde hace unos 20 años . . Las últimas cinco encuestas Logement (1984-2002) confirman el papel de los factores que suelen explicar la movilidad residencial (edad, renta, nivel de formación, estructura familiar y características de la vivienda). Estas permiten igualmente matizar ciertos análisis o corregir ciertos tópicos. Entre las características del hogar y de la vivienda, la importancia de la edad y del estatuto de ocupación se confirma. Los acontecimientos familiares resultan ser unos factores de movilidad residencial más determinantes que los que se relacionan con el empleo. Estos sólo desempeñan un papel relevante en el caso de la movilidad de larga distancia, junto con el diploma, la edad, la renta y el tamaño del hogar. La movilidad de corta distancia, aunque disminuye, sigue siendo mayoritaria. Los factores explicativos de la movilidad han cambiado poco en unos veinte años. Sin embargo, dentro de lo que cabe, en 1984, los arrendatarios de viviendas de interés social (HLM) eran más móviles que los del sector privado, mientras que en 2002 se invierte la situación. En fin, la coyuntura económica global y el estado del mercado del empleo, en especial, influencian fuertemente la movilidad residencial, más especialmente la de los arrendatarios. En 2002, en fin, las modificaciones de la composición del hogar y de las condiciones de empleo que más influyen en la movilidad, son también las menos frecuentes: formación y separación de las parejas, cambio de establecimi...

[fre] 85% des ménages existant en mars 1978 étaient déjà constitués au 1er janvier 1973. L'article étudie la mobilité résidentielle de ces ménages « permanents ». Presqu'un sur trois a déménagé au moins une fois, et un sur vingt a changé de région entre ces deux dates. Ce sont surtout les jeunes qui changent de domicile mais on migre aussi à l'âge de la retraite. Les déménagements rapprochés s'accompagnent fréquemment de modifications du statut d'occupation et du type du logement et d'amélioration du confort de celui-ci : 36 % des locataires qui ont déménagé sont devenus propriétaires. Cette accession à la propriété correspond souvent au passage de l'habitat collectif à la maison individuelle. Déménager signifie le plus souvent : être logé plus spacieusement et plus confortablement. Plus de la moitié des ménages qui n'étaient pas logés «confortablement» en 1973 et ont déménagé depuis, occupent en 1978 un logement «confortable». Ces évolutions dans les conditions de logement sont moins marquées chez les ménages ayant migré, c'est-à-dire changé de région. Il apparaît donc, et c'est confirmé par les réponses à une question sur les raisons du déménagement, que la mobilité rapprochée est essentiellement motivée par l'amélioration du logement tandis que les migrations lointaines trouvent plus souvent leur source dans des raisons d'ordre professionnel ou familial. [eng] In March of 1978, 85 % of households had already been in existence since January, 1973. This article studies the housing mobility of these « permanent » households. Nearly one out of three of them moved at least once and one out of twenty changed regions during the period in question. Successive changes of residence were often accompanied by changes in occupational status and in the type of housing, which was generally more comfortable. 36 % of renters who moved did so in order to become owners. This process of becoming owners often entailed moving from housing in appartments to an individual house. Most often, moving meant being housed more comfortably and with more space. More than half of the households whose housing was « not comfortable » in 1973 and who had moved since were, in 1978, « comfortably » housed. These trends in housing conditions are less applicable to those households which have « migrated », that is, moved to a new region. Thus, it seems that — and this is confirmed by the) answers to a question on the reasons for moving — frequent changes of residence are essentially motivated by the desire for better housing, while long-distance moves are most often due to professionnal or family reasons. [spa] El 85 % de los hogares que existían en marzo de 1978 ya estaban constituidos en enero de 1973. El artfculo estudia la movilidad residencial de estos hogares « permanentes ». De cada tres, casi uno mudó vivienda por lo menos una vez, y de cada veinte hogares, uno cambió de region entre ambas fechas. Son mayormente los hogares juveniles los que cambian de domicilio, mas en la edad del retiro también se suele migrar. Los cambios de domicilio fre...

[fre] Statut du logement, localisation, surface, confort, ancienneté expliquent les écarts de loyers d'un logement à l'autre. Un loyer est ainsi : divisé par deux en HLM ; croissant avec la taille de la ville ; d'autant plus élevé au mètre carré que le logement est petit ; évidemment supérieur dans les logements les plus confortables et les plus récents ; et d'autant plus faible que l'occupant du logement est installé de longue date. Le loyer est d'ailleurs beaucoup plus sensible à ces éléments quand le logement appartient au secteur libre. . Entre 1984 et 1988, le cadre législatif a été profondément renouvelé. Dans ce contexte, la croissance des loyers a été plus soutenue que celle des prix et bien supérieure à celle des charges locatives. Au total, les Français consacrent une part de plus en plus lourde de leur revenu à leurs dépenses de logement. [eng] Differences in Rents - Status, location, size, comfort and age are the elements which determine the differences in rent between two dwelings. Thus rent is: divided by two in a HLM (low-rent housing); growing with the size of the city; higher per square meter the smaller the dwelling; obviously higher in the most comfortable and the most recent homes; and lower if the tenant has lived in the dwelling for a long time. The rent is influenced to a greater extent by these elements if the dwelling belongs to the uncontrolled sector. . Between 1984 and 1988, the set of laws concerning rents was changed considerably. In this context, rents rose faster than prices and much faster than maintenance costs. In total, French people devote an increasingly larger share of their income to house expenditures. [spa] Las disparidades de los alquileres - Estatuto de la vivienda, ubicación, superficie, confort, antigúedad, todos estos factures constituyen las disparidades existentes entre una vivienda y otra. Un alquiler puede presentar distintas características : estar dividido por dos cuando se trata de un HLM, creciente, teniendo en cuenta la importancia de la ciudad, tanto más elevado por metro cuadrado cuanto que la vivienda es pequeña, superior para las viviendas más confortables y recientes y mucho menor cuando el inquilino la ocupa desde hace mucho tiempo. Por otra parte, el alquiler es mucho más sensible a estos elementos en caso de que la vivienda per- . tenezca al sector libre. . Entre 1984 y 1988 se renovó profundamente el marco legislativo. En tal contexto, el aumento de los alquileres fue más sostenido que el de los precios y superior al de las expensas locativas. . En resumidas cuentas, los franceses dedican una parte cada vez más importante de sus ingresos a los gastos de vivienda.

[fre] Plus d'un ménage sur deux est désormais propriétaire de son logement. Près d'un ménage sur deux habite une maison individuelle, et l'on en construit actuellement deux fois plus que d'appartements. Accession à la propriété et extension de l'habitat individuel se poursuivent tandis que la construction urbaine se ralentit. Tels'sont les principaux aspects de la « rurbanisation », autrement dit de la tendance à quitter les centres urbains pour une petite ville ou une campagne proches, souvent en devenant propriétaire d'une maison individuelle. Grâce à un crédit facilité 'par les pouvoirs publics, les nouveaux accédants sont jeunes : 35 ans en moyenne au moment de leur emménagement; les couples avec deux enfants ou plus et les cadres, mais aussi les ouvriers, y sont surreprésentés. [eng] The trend towards home ownership and "rurbanization" - More than one household in two now owns its own home. Almost one household in two lives in a private house and, at present, there are twice as many of them constructed as apartments. The trend towards home ownership and the extension of the individual habitat continues while urban construction is slowing down. Such are the principal aspects of "re-urbanization" or the tendency to leave urban centers for a small city or the nearby country-side, often by becoming the owner of a private house. Thanks to credit made available by the public authorities, those who have recently acceded to this status are young: on the average 35 years of age at the time of their moving in. Couples with two or more children and "cadres" as well as laborers are over-represented. [spa] Acceso a la propedad y « rurbanización » - De cada dos hogares, más de uno es, hoy dia, proprietario de su alojamiento. De cada dos hogares, casi uno se aloja en casa individual y en la actualidad se edifîcan dos veces mas casas particulares que pisos. Acceso a la propiedad y extension de la casa particular prosiguen mientras que la edificación urbana se vi ralentizando. Taies son los principales aspectos de la «rurbanización», o sea una tendencia a abandonar los centros urbanos para alguna pequena población o aldea cercanas, a menudo para poseer una casa particular. Mediante credito otorgado por los Poderes estatales, los nuevos proprietarios son jóvenes: un promedio de 35 años en el momento de su instalación; matrimonios con dos hijos o mas, y cuadros dirigentes, obreros también están holgadamente representados.

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