Tarımsal Arazi Değerlemesinde Mevcut Sorunlar ve Çözüm Yaklaşımları

Abstract

Türkiye'nin topraklarının büyük bir çoğunluğu yapısız alanlardan oluşmakta, tarım arazi varlığı ise yaklaşık %30 olarak dikkat çekmektedir. Bunun dışında kentsel alanda olup tarımsal faaliyette kullanılan taşınmazlarda tarım arazi özellikleri ile değerlendirilmektedir. Bu çalışmada tarım arazilerinin değerlemesinde yaşanan sorunların tespit edilmesi ve çözüm yaklaşımlarının geliştirilmesi amaçlanmıştır. Alanda uzman ve akademisyenler ile yarı yapılandırılmış mülakat formu geliştirilmiştir. Soruların kapsam geçerliliği ve anlaşılabilirliği sağlandıktan sonra mülakatlar alanda uzman farklı disiplinlerden 12 kişi ile yüz yüze gerçekleştirilmiştir. Mahkemelere sunulmuş bilirkişi raporları sağlanmış ve incelenmiştir. Çalışmadan elde edilen en önemli sonuçlar şu şekilde özetlenebilir: Meslekler arası çatışma, taşınmazın ve davanın özelliğine göre farklı disiplinleri de içerecek şekilde bilirkişi belirlenememesi, basmakalıp ve yetersiz bilirkişi raporları hazırlanması, raporların yargı denetimi dışında bir denetime tabi olmaması, tekâmül etmemiş dosyalarla keşif icra edilmesi, dosyaların bilirkişilerce tekâmülünün sağlanması, emsal taşınmaz tespitinin yeterli nitelikte yapılamaması, emsal taşınmaz tespiti devamında değerleme kriterleri ve ağırlıklarının sübjektif olarak belirlenmesi, yargı denetiminden geçmiş emsal taşınmazlarla ilgili bir veri tabanı olmayışı sıralanabilir. Çözüm olarak ise tüm bu sorunları bertaraf edecek karar destek sistemlerinin e-Türkiye üzerinden tesis edilmesi söylenebilir.

A General Assessment on the Valuation of Agricultural Lands in Turkey

“…Literatürde; tarım arazilerinin değerinin belirlenmesinde kullanılan pazar değeri ve gelir yönteminin incelenmesi (Keskin, 2022), tarım arazilerinde kamulaştırma bedellerinin belirlenmesiyle ilgili bilirkişi raporlarının incelenmesi (Kılıç, 2022), tarımsal değerlemede mevcut sorunlar (Başer, 2020), kamulaştırmada tarım arazilerine değer biçmede karşılaşılan sorunlar (Engindeniz ve ark., 2015;Şahin ve Karadağ Gürsoy, 2016), arazi toplulaştırma uygulamalarının değere etkisi (Karakayacı ve ark., 2016) ve CBS'nin tarım arazilerinin değerlemesinde kullanım olanakları (Öztürk Çoşar ve Engindeniz, 2011) ile ilgili çalışmalar da vardır.…”

Investigation and Evaluation of Agricultural Lands without Economic Contribution

“…Tarım arazilerinde uygulanan münavebe düzenleri dikkate alınmaktadır ve bu düzene göre dekar başına elde edilebilecek yıllık ortalama net gelir değişiklik göstermektedir (Engindeniz, 2001). Tarım arazisine yatırılmış olan sermayenin kullanım hakkı ve sermayenin riski ise kapitalizasyon oranını vermektedir (Başer, 2020). Kapitalizasyon oranı; toprak yapısına ve işletme sistemine göre değiştiği için oranının tespitinde arazinin işletme biçimi, nev'i ve kalite grubu da dikkat edilmesi gereken kriterlerdir (Karakayacı & Oğuz, 2006).…”