Real estate valuation in the Republic of Serbia

Abstract

UVODVrednovanje nepokretnosti je potreba bez koje se ne može zamisliti efikasno upravljanje nepokretnostima i rešavanje brojnih potreba društva [1][2][3][4]. Potrebe za procenom vrednosti nepokretnosti su višestruke, od oporezivanja imovine, urbane komasacije, eksproprijacije, poreza na prenos apsolutnih prava, poreza na nasleđe i poklon, naknada u postupku konverzije prava, kreiranja politike upotrebe zemljišta, do hipotekarnih kredita i slično [5][6][7][8], [16][17][18][19][20][21][22][23][24]. Za uspešno vrednovanje nepokretnosti, neophodno je imati ažur-nu, tačnu i potpunu bazu prostornih i tržišnih podataka koja uz pomoć kumpjuterske tehnologije i odgovarajućih programskih rešenja obezbeđuje neophodnu infrastrukturu za pouzdano vrednovanje nepokretnosti [16][17][18][19][20][21][22].Teorijski i praktično, procena vrednosti nepokretnosti se razvija kroz dva različita, ali u osnovi veoma povezana pristupa. Procena vrednosti nepokretnosti može biti: pojedinačna (individual propery valuation, single property valuation) i masovna (mass valuation, mass appraisal). Pod pojedinačnom procenom se smatra utvrđivаnje vrednosti pojedinačnih nepokretnosti. Mаsovnа procenа vrednosti nepokretnosti se definiše kаo sistemаtsko vrednovаnje grupe (većeg broja) nepokretnosti na određeni dаtum, korišćenjem stаndаr-dizovanih procedurа (prikupljanje, verifikacija i klasifikacija fizičkih, pravnih i tržišnih karakteristika o nepokretnostima) i metoda matematičke stаtistike. Kod obe metode, procenitelj u svoju procenu uključuje sva raspoloživa znanja i iskustvo i određuje uticaj pojedinih ključnih karakteristika nepokretnosti na njenu vrednost.Oba pristupa su čvrsto utemeljena, a njihov izbor posledica je niza okolnosti i prirode procene. U oba