Precio del suelo dado por la oferta del mercado y el avalúo municipal: Relaciones y distribución espacial en la ciudad de Cuenca

Abstract

En el presente documento se analiza la relación entre el precio de mercado y el valor catastral de los lotes baldíos, urbanizados y de propiedad horizontal, y su distribución espacial dentro del área urbana de la ciudad de Cuenca, con una superficie aproximada de 74 km2. El valor catastral de los lotes se obtuvo del portal del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado del Cantón Cuenca. Mientras que el precio de mercado se consiguió de las ofertas inmobiliarias publicadas en el período septiembre 2019 a marzo de 2020. De los 100,203 lotes, dentro del área de estudio, 994 lotes, de los cuales se encuentran disponibles el precio de mercado y el valor catastral, fueron incluidos en el estudio. En total, se utilizaron en el análisis 421 lotes sin construir, 518 parcelas construidas y 55 propiedades horizontales. El precio del suelo según la tasación municipal equivale, en promedio, al 54.15% del precio de mercado, lo que demuestra que el valor catastral de las propiedades está subvalorado. La autocorrelación espacial entre el precio de mercado y el valor catastral se derivó utilizando las estadísticas I de Moran y Gi*. Se determinaron lotes con precio de mercado alto con respecto al valor catastral, el 5% de los predios mostraron valores superiores al 4.82 con un máximo de 11.39. Considerando estos aspectos, los municipios, dado que la sociedad cambia a un ritmo acelerado, deben modernizar y renovar el sistema catastral, que tradicionalmente se considera que funciona bien, pero en muchos casos está desactualizado.

Efecto de la infraestructura pública en el precio del suelo urbano. Caso de la ciudad de Cuenca-Ecuador

“…En la mayoría de los municipios, el valor base de los impuestos lo determina el avalúo de los terrenos de la oferta del mercado, realizando diferentes descuentos en función de las características del terreno. Ahora bien, es común que el valor comercial difiera del avalúo municipal, por ejemplo, en Cuenca (Ecuador), el precio de mercado alcanza las 2.27 veces el valor del avalúo e, incluso, puede llegar a representar 11 veces dicho valor (Bojorque, Chuquiguanga, Peralta y Flores, 2020), por lo que es necesario realizar adecuadamente la valuación del suelo urbano para no afectar ni al gobierno local ni a los propietarios de los terrenos.…”