Avaliação de imóveis: a importância dos vizinhos no caso de Recife

Abstract

Tradicionalmente, na avaliação de imóveis, admite-se que as observações são independentes entre si. Contudo, dados associados à posição que ocupam no espaço são caracterizados pela dependência espacial. Seguindo a literatura internacional recente, este trabalho reconhece a importância da questão espacial e mostra como se pode diagnosticar e incorporar os efeitos espaciais na especificação de modelos hedônicos, ao mesmo tempo em que analisa o mercado imobiliário da cidade do Recife. Para realização dos testes empíricos e estimação dos modelos espaciais, são utilizados dados do Censo Demográfico do IBGE (2000) e de habitações financiadas pela Caixa Econômica Federal. Os resultados indicam que a consideração da questão espacial, com base em distâncias a pólos de influência, não é capaz de explicar completamente as variações dos preços em relação à localização da habitação, uma vez que existe uma verdadeira interação entre os dados, de forma que cada edifício funciona com um micropólo de influência sobre os seus vizinhos. Isso significa dizer que as negociações de compra dos apartamentos não ocorrem de forma independente, como considerado nos modelos tradicionalmente estimados, mas que existe uma verdadeira interação entre estes preços, de forma que uma negociação de um apartamento por um preço elevado tenderá a elevar os preços dos imóveis vizinhos. A solução para estimação segura da equação de preços hedônicos, na presença de efeitos espaciais, deve ser feita com base na econometria espacial, levando em consideração todas as interações espaciais possíveis entre os dados e servindo como uma proxy para variáveis locacionais não consideradas explicitamente no modelo.<br>Traditionally, in the assessment of real state values it is assumed that the observations are independent. However, data associated with the position that they occupy in the space are characterized by the spatial dependence. Following the recent international literature, this paper recognizes the importance of the space and shows how it can be incorporated in the specification of hedonic model at the same time it analyzes the real state market of the city of Recife. The data for the empirical test are derived from the IBGE Demographic Census (2000) and from the Caixa Econômica Federal database. The results indicate that considering space with base in distances to influence poles is not enough to completely explain the price variations in relation to the location, once there is a true interaction among the data, so that each building influences its neighbors' price. This means that, contrary to the traditional models hypothesis, the apartment transactions do not occur in an independent fashion. The solution for this problem is to estimate the model using the spatial econometric tools and taking into consideration all possible spatial interactions in the data

Tópicos em Administração - Volume 11

“…Para Pereira et al (2012), em que se construiu um modelo de regressão linear múltipla para predição dos preços de imóveis no município de Sorocaba/SP, a área do terreno impactou de forma mais acentuada o preço do imóvel do que neste trabalho, sendo que, o aumento de cada m² proporocionou um acréscimo esperado de R$ 451,90, mantendo-se as demais covariáveis constantes no modelo. Dantas et al (2007), quando estudaram a importância dos vizinhos na avaliação de imóveis no caso Recife/PE, conluíram que para cada nível de melhor conservação do imóvel, este sofre uma valorização de 7,36%, e, quando incorporado a componente espacial no modelo, houve uma desvalorização de 6,87% no preço, para cada nível de pior conservação do imóvel. Steiner et al (2008), aplicaram modelos estatísticos multivariados na avaliação de imóveis em Campo Mourão/PR, sendo que a covariável número de salas apresentou peso fatorial aproximado -0,36 para a terceira componente principal, a qual está relacionada ao número de cômodos da casa; posteriormente esta componente tomada como covariável no modelo de regressão linear múltipla apresentou significância estatística ao nível de 5%, evidenciando que o número de salas contribuiu na formação dos preços dos imóveis, como neste trabalho.…”

Um estudo sobre o efeito da entrada de alunos nas Universidades de Santa Maria – RS, nos preços de venda de apartamentos de 1 dormitório

“…Basicamente, seguindo a mesma linha Dantes et al (2007) • Dobrar o número de estudantes de graduação, nas universidades federais;…”

“…Desta forma, esta pesquisa demonstra por meio de um modelo de regressão linear múltiplo as variáveis que influenciam na variação dos preços de apartamentos de um dormitório na cidade de Santa Maria, levando em consideração a entrada de alunos nas universidades do município. Dantes et al (2007) explica que no Brasil, a técnica mais utilizada para precificação de imóveis é a regressão hedônica, que leva em consideração os fatores internos e externos na avaliação dos preços imobiliários.…”

Verticalização da Praia da Boa Viagem (Recife, Pernambuco) e suas Consequências Sócio-Ambientais

“…Esse fenômeno inverteu o cenário desejável de pequenas construções escalonadas da orla para o interior do bairro. Dantas et al (2007) destaca que são as preferências do consumidor (de imóveis) que determinam a configuração da cidade, criando no contexto urbano pólos de atração e repulsão. Sendo assim, existe uma dependência espacial do preço do imóvel, condicionada pela renda familiar a qual determina a escolha da habitação, sendo o mesmo válido também para os imóveis comerciais.…”

“…Vizinhos tendem a ter a mesma faixa de renda, formando um agrupamento. O raio de contágio desse fenômeno é de 3km no caso do Recife (Dantas et al, 2007). Superfícies de iso-renda mostram dois pólos de concentração de renda na cidade: Boa Viagem -um pico único e Casa Fortepicos múltiplos.…”