Tradicionalmente, na avaliação de imóveis, admite-se que as observações são independentes entre si. Contudo, dados associados à posição que ocupam no espaço são caracterizados pela dependência espacial. Seguindo a literatura internacional recente, este trabalho reconhece a importância da questão espacial e mostra como se pode diagnosticar e incorporar os efeitos espaciais na especificação de modelos hedônicos, ao mesmo tempo em que analisa o mercado imobiliário da cidade do Recife. Para realização dos testes empíricos e estimação dos modelos espaciais, são utilizados dados do Censo Demográfico do IBGE (2000) e de habitações financiadas pela Caixa Econômica Federal. Os resultados indicam que a consideração da questão espacial, com base em distâncias a pólos de influência, não é capaz de explicar completamente as variações dos preços em relação à localização da habitação, uma vez que existe uma verdadeira interação entre os dados, de forma que cada edifício funciona com um micropólo de influência sobre os seus vizinhos. Isso significa dizer que as negociações de compra dos apartamentos não ocorrem de forma independente, como considerado nos modelos tradicionalmente estimados, mas que existe uma verdadeira interação entre estes preços, de forma que uma negociação de um apartamento por um preço elevado tenderá a elevar os preços dos imóveis vizinhos. A solução para estimação segura da equação de preços hedônicos, na presença de efeitos espaciais, deve ser feita com base na econometria espacial, levando em consideração todas as interações espaciais possíveis entre os dados e servindo como uma proxy para variáveis locacionais não consideradas explicitamente no modelo.
Traditionally, in the assessment of real state values it is assumed that the observations are independent. However, data associated with the position that they occupy in the space are characterized by the spatial dependence. Following the recent international literature, this paper recognizes the importance of the space and shows how it can be incorporated in the specification of hedonic model at the same time it analyzes the real state market of the city of Recife. The data for the empirical test are derived from the IBGE Demographic Census (2000) and from the Caixa Econômica Federal database. The results indicate that considering space with base in distances to influence poles is not enough to completely explain the price variations in relation to the location, once there is a true interaction among the data, so that each building influences its neighbors' price. This means that, contrary to the traditional models hypothesis, the apartment transactions do not occur in an independent fashion. The solution for this problem is to estimate the model using the spatial econometric tools and taking into consideration all possible spatial interactions in the data
Este trabalho mostra a importância da utilização da econometria espacial nos estudos dos fenômenos relacionados à economia urbana, em particular, no comportamento do mercado habitacional. Nas análises realizadas, com o objetivo de estimar uma Função de Demanda por Habitação para a cidade do Recife, com base em informações do Censo Demográfico (2000) e dados de imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal, verificaram-se fortes indícios de dependência espacial em todas as variáveis econômicas exploradas. Verifica-se que a maneira de considerar a questão espacial, em função de distâncias da habitação a polos de influência ou dividindo o espaço em regiões, como vem ocorrendo corriqueiramente na literatura, não é capaz de explicar completamente o comportamento da demanda por habitação. Os resultados indicam que as equações de demanda tradicionalmente estimadas, sem levar em conta os efeitos de dependência espacial, podem gerar resultados tendenciosos, com a elasticidade-preço representando menos de 50% da estimativa do modelo espacial.
This paper shows the importance of using spatial econometrics in the studies related to the analysis of housing market's behavior. In empirical analysis carried out on the object of estimating a Housing Demand Function for the city of Recife, Brazil, based in information from the Demographic Census (2000) and data from real state financed by Caixa Econômica Federal, strong indications of spatial dependency were verified in all explored economical variables. One verifies that the manner of considering the spatial issue as a function of distances of housing to influence poles or space division in regions, like currently occurring in literature, is not capable of explaining entirely the behavior of the housing demand. The results indicate that the demand equations traditionally estimated, without considering the effects of spatial dependency may generate biased results, where the price-elasticity by the traditional model represents less than 50% of the estimates of the spatial model
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