In this study, we apply a recursive right-tailed test to investigate for evidence of "bubbles" in the London housing market. We implement the test using data from all London boroughs. Aggregate tests indicate long periods of explosive behaviour of housing prices in the London residential market. Applying the test at a regional level, we identify house price booms in five boroughs, and we detect bubbles in only three, out of the total 32 London boroughs. The test finds no-bubble condition in the inner London boroughs, even in the Prime Central London areas, where the highest house prices have been recorded.
Αυτή η διδακτορική διατριβή αποτελείται από τέσσερα ξεχωριστά δοκίμια, με κοινό ερευνητικό πεδίο, τα χρηματοοικονομικά και τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία. Το πρώτο δοκίμιο, περιγράφει την εμφάνιση και τη δομή των Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (REITs) και διερευνά το κατά πόσο οι ευρωπαϊκές REIT παρέχουν υψηλότερες αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο και οφέλη διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου σε σχέση με την αγορά. Εξετάζονται οι κορυφαίες εισηγμένες στο χρηματιστήριο ευρωπαϊκές REIT, των πέντε (5) καθιερωμένων αγορών (Βέλγιο, Γαλλία, Γερμανία, Ολλανδία, Ηνωμένο Βασίλειο), των τριών (3) αναδυόμενων αγορών (Ιταλία, Ισπανία, Ιρλανδία) και της μίας (1) εκκολαπτόμενης αγοράς (Ελλάδα), κατά την περίοδο 2007 - 2018. Τα εμπειρικά αποτελέσματα υποδηλώνουν χαμηλές αποδόσεις των περισσοτέρων ευρωπαϊκών REIT κατά την περίοδο της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης αλλά υψηλές αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο που υπερβαίνουν τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών χρηματιστηριακών αγορών και ομολόγων τα πρώτα έτη της μετά κρίσης περιόδου. Την πρόσφατη περίοδο (2015-2018), οι περισσότερες ευρωπαϊκές εταιρείες REIT συνέχισαν να επιτυγχάνουν θετικές αποδόσεις αλλά χαμηλότερες σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Η εμπειρική ανάλυση υποδηλώνει χαμηλό δείκτη διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου των REITs και χαμηλό βαθμό διαφοροποίησης μεταξύ των ευρωπαϊκών REIT εταιρειών. Στο δεύτερο δοκίμιο, εφαρμόζονται αναδρομικά μια σειρά από δεξιό-πλευρό στατιστικούς ελέγχους, για να διερευνηθεί, η ύπαρξη φούσκας στην αγορά κατοικιών του Λονδίνου. Οι στατιστικοί έλεγχοι διεξάγονται σε όλους τους Δήμους του Λονδίνου. Οι δοκιμές σε επίπεδο Πόλης η Χώρας, υποδεικνύουν, μεγάλες περιόδους εκρηκτικής συμπεριφοράς των τιμών των κατοικιών της αγορά ακινήτων του Λονδίνου και του Ηνωμένου Βασιλείου. Εφαρμόζοντας τους στατιστικούς ελέγχους σε επίπεδο Δήμων, εντοπίζεται εκρηκτική συμπεριφορά στις τιμές των κατοικιών σε μόνον πέντε (5) Δήμους και ένδειξη ύπαρξης φούσκας σε μόνον τρεις (3), από τους συνολικά τριάντα τρεις (33) Δήμους του Λονδίνου. Οι στατιστικοί έλεγχοι δεν εντοπίζουν ενδείξεις φούσκας σε κανέναν από τους Δήμους του κεντρικού Λονδίνου, ακόμη και στις περιοχές του κεντρικού Λονδίνου, όπου έχουν καταγραφεί οι υψηλότερες τιμές κατοικιών. Στο τρίτο δοκίμιο, αναλύεται, το σύστημα της αντιπαροχής. Η αντιπαροχή αποτελεί έναν ιδιότυπο μηχανισμό χρηματοδότησης που χρησιμοποιήθηκε έντονα στην Ελλάδα κατά τη μεταπολεμική περίοδο - ως λύση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα, που προκάλεσε η συσσώρευση των μεγάλων (αγροτικών) πληθυσμών στις μεγάλες πόλεις. Παρουσιάζονται στοιχεία, τόσο ιστορικά όσο και εμπειρικά με τη χρήση ενός διανυσματικού αυτοπαλίνδρομου μοντέλου VAR, ότι ο μηχανισμός της αντιπαροχής συνέβαλλε σημαντικά στην ανάπτυξη της στεγαστικής παραγωγής και επιτάχυνε την κάθετη (καθ’ ύψος) αστικοποίηση της χώρας, παρά την ανυπαρξία τραπεζικού στεγαστικού δανεισμού και την έλλειψη κρατικής χρηματοδότησης. Στο τέταρτο δοκίμιο, εξετάζονται δύο διαφορετικές ομάδες αγοραστών κατοικιών για να ελεγχθεί εάν η αγοραία τιμή κατοικιών με πανομοιότυπα χαρακτηριστικά είναι (στατιστικά σημαντικά) διαφορετική μεταξύ τους. Η πρώτη ομάδα περιλαμβάνει τους επενδυτές, Buy to Let (BTL), δηλαδή αυτούς που αγοράζουν κατοικίες για να τις μισθώσουν και οι οποίοι έχουν επαρκή γνώση της αγοράς ακινήτων και μειωμένο κόστος αναζήτησης. Η δεύτερη ομάδα, είναι οι τυπικοί (συνήθεις) αγοραστές που έχουν περιορισμένες πληροφορίες για την αγορά ακινήτων και υψηλότερο κόστος αναζήτησης. Για τον στατιστικό έλεγχο εφαρμόζονται μοντέλα ηδονικής παλινδρόμησης. Τα δεδομένα που χρησιμοποιούνται είναι πάνω από 1.000.000 αγοραπωλησίες κατοικιών, που αντιστοιχούν σε περισσότερες από εκατό (100) διαφορετικές περιοχές της Αγγλίας και της Ουαλίας, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν κατά την περίοδο 2013-2019. Τα αποτελέσματα, υποδηλώνουν ότι ο επενδυτής BTL αγοράζει σπίτι σε μειωμένη τιμή (2% - 20%) σε σχέση με τον τυποποιημένο αγοραστή. Επίσης, διαπιστώνεται ότι η αγοραστική δύναμη του επενδυτή BTL μειώνεται σε συνθήκες ανταγωνιστικών πιέσεων, δηλαδή στις περιοχές υψηλής ζήτησης κατοικιών, πλησίον του επιχειρηματικού κέντρου της πόλης και σε περιοχές που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τους σταθμούς μετρό.
This study describes the emergence and the structure of Real Estate Investment Trusts (REITs) and investigates whether European REITs provide higher risk-adjusted returns and portfolio diversification benefits relative to the market portfolio. The top public listed companies of five (5) established (Belgium, France, Germany, Netherlands, UK), three (3) emerging (Italy, Spain, Ireland) and one (1) nascent (Greece) European REIT markets, are considered over period 2007 – 2018. The empirical findings denote poor performance of most European REITS over the Global Financial Crisis period but strong risk adjusted returns, overall, outperforming the equivalent European stock market indices and bonds over the first years of post - GFC period. In the recent period (2015 – 2018), most European REITs continued to deliver positive but modest risk adjusted returns relative to the previous period. The analysis provides evidence of poor portfolio diversification benefits and weak cross country diversification benefits among the European REITs.
This study investigates the effect of financial–accounting variables on a firm’s distinct life cycle phase. The study concentrates on the real estate sector and uses data of publicly listed REITs which are traded in the European market. To assess the empirical argument, a multinomial panel logit model is employed. The empirical results show that leverage, dividend distribution, the size and the sales variable have significant predictive power over the corporate life cycle classification of an REIT. Higher leverage is associated with an elevated probability of the REIT being classified in the early stage of its corporate life cycle, as opposed to the maturity stage. Positive leverage variation is also a significant predictor of the REIT being categorized in the shake–out stage, while lower dividend distribution, negative sales and size variation are all associated with an increased probability of the REIT being classified in the decline stage, rather than in the maturity phase.
scite is a Brooklyn-based organization that helps researchers better discover and understand research articles through Smart Citations–citations that display the context of the citation and describe whether the article provides supporting or contrasting evidence. scite is used by students and researchers from around the world and is funded in part by the National Science Foundation and the National Institute on Drug Abuse of the National Institutes of Health.
hi@scite.ai
10624 S. Eastern Ave., Ste. A-614
Henderson, NV 89052, USA
Copyright © 2024 scite LLC. All rights reserved.
Made with 💙 for researchers
Part of the Research Solutions Family.