Na avaliação de imóveis, os procedimentos avaliatórios são regidos pelas normas técnicas; especialmente naquelas de cunho judicial, discordâncias e questionamentos serão tratados segundo o que preconizam as normas estabelecidas. No que tange à avaliação de apartamentos, o método mais utilizado é o comparativo de dados de mercado. É necessário, porém, que os dados amostrais sejam suficientemente compatíveis com o imóvel avaliando, para que se tenha uma justa noção de seu valor. A pesquisa que fundamenta este artigo mostra que podem ocorrer diferenças no valor das unidades, ao serem levados em consideração aspectos arquitetônicos e urbanísticos como fatores de comparação. Na medida em que as normas técnicas não caminham para essa direção, ou, ao contrário, apontam para uma tendência de massificação na avaliação, com procedimentos que exigem um grande número de dados amostrais, elas reduzem a possibilidade de uma avaliação mais precisa e cuidadosa. Ao necessitar de grande quantidade de dados, reduzem-se as possibilidades de encontrá-los suficientemente semelhantes e próximos ao imóvel avaliando, sendo necessário reduzir cada vez mais o número de fatores comparativos, tornando a avaliação uma análise superficial e sem a necessária fundamentação em relação às características do imóvel, como foi constatado em pesquisa realizada na cidade do Rio de Janeiro, em apartamentos de dois a três quartos, voltados para a classe média. A pesquisa foi iniciada a partir de uma perícia judicial para determinação do valor de um imóvel nos termos da norma vigente à época. Mais tarde, se verificou que o mesmo era afetado pelas suas características arquitetônicas em relação às mesmas características qualitativas dos dados amostrais. Como procedimento metodológico, foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, demonstrando como a inserção de um novo fator, denominado Fator de Arquitetura e Urbanismo, pode embasar decisões e tornar mais justa a determinação do valor de mercado de um apartamento.
matter of changing walls and another more complex modifications. By a simple change of windows, adopting shading on them, it is possible to improve the dwelling energy efficiency to the best rating, depending on orientation. So, the product of this analysis can be adopted as a tool for decision making on housing reforms, or, additionally, it may also be used as input for new projects.
Painel de interesse: Mercado imobiliário em áreas de expansão turística Resumo A identificação do valor econômico de um empreendimento de base imobiliária, no caso de hotéis, é diretamente influenciada pelos fatores utilizados. A escolha do método a ser empregado é muito importante para a obtenção do melhor resultado, sendo assim, dos métodos tradicionais o método da renda é a alternativa mais indicada. Dentro da metodologia escolhida é preciso fazer uma análise criteriosa para cada fator individualmente a fim de se conseguir uma avaliação mais coerente, com critérios para balanceamento entre os fatores. Deste modo este artigo busca evidenciar as dificuldades na obtenção de fatores com qualidade dentro das atividades para identificação do valor e mostrar o quão complexa pode se tornar uma avaliação de hotel.
Este trabalho objetiva registrar e analisar uma rica experiência obtida em vistorias prediais sob a tutela da Lei Estadual 6400/13 e da Lei Complementar [municipal] 126 de Autovistoria no Rio de Janeiro. Após o desabamento simultâneo de três prédios contíguos no Centro do Rio, essas Leis foram promulgadas para disciplinar a certificação das condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações. Cada edifício deve ser alvo de diferentes frequências de vistorias, dependendo das diferentes idades e outras especificidades. As equipes devem ser multidisciplinares, com engenheiros de diferentes habilitações e arquitetos. As vistorias, apenas visuais, produzem um documento, o Laudo Técnico de Vistoria Predial-LTVP, indicando o estado de conservação, as eventuais medidas reparadoras e o prazo para sua execução. Em edificações com até cinco anos após a entrega, cabe aos incorporadores a produção do LTVP e aos mesmos incorporadores é que devem ser reportadas as reclamações, quando o desempenho não for adequado. Ao longo da curta vigência da legislação estadual e municipal, cerca de dois anos, pôde-se constatar que há uma carência de regulamentação dos procedimentos, o que acarreta a geração de resultados irregulares, como até LTVP's de uma única página para todo um edifício. Soma-se a isso a variedade de tipos e de dimensões das edificações entre as centenas de milhares existentes na cidade do Rio de Janeiro, que demandam categorização e prazo adequado para os procedimentos, por parte do poder público que instituiu as leis, embora órgãos de classe e os sindicatos, como o Crea-RJ e o Senge-RJ, venham reunindo esforços para produzir bem-vindos guias de procedimentos para a autovistoria. O artigo também expõe outros entraves, como os constrangimentos e as dificuldades de acesso às unidades privativas, seja pela ausência do proprietário ou pela falta de autorização legal, conformando um determinado procedimento profissional que deve ser legalmente cumprido, mas que não necessariamente encontra suporte jurídico para isso, configurando uma dificuldade a mais na Engenharia Diagnóstica em Edificações local e que tem a pretensão de ser nacional. Nesse sentido, a introdução do BIM de manutenção poderia ser bem-vinda para o registro do desempenho da edificação. Palavras-chave: Autovistoria, inspeção predial 15ª Conferência Internacional da LARES São Paulo-Brasil 23 a 25 de Setembro de 2015 Considerations about the activities proposed by the Law of Autovistoria (auto inspection) in buildings in Rio de Janeiro City
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