Xử lý một số trường hợp đặc biệt trong phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng bất động sản kinh doanh

Abstract

Các dự án đầu tư xây dựng bất động sản kinh doanh có những đặc thù riêng, chịu nhiều ảnh hưởng từ những quy định của pháp luật nên việc lập và phân tích dự án rất phức tạp, đòi hỏi người lập và thẩm định dự án phải hiểu biết và xử lý đúng bản chất kinh tế, phù hợp với quy định của pháp luật. Bài viết này tập trung vào việc xử lý một số vấn đề phức tạp trong phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng bất động sản kinh doanh cho hai trường hợp đang xảy ra phổ biến ở Việt Nam: 1) trường hợp dự án đầu tư xây dựng văn phòng để kinh doanh cho thuê một phần và giữ lại một phần làm văn phòng làm việc của chủ đầu tư; 2) trường hợp dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà ở, văn phòng làm việc và trung tâm thương mại trong đó có phần căn hộ chung cư bán. Bài viết chỉ ra những bất cập trong việc xác định dòng tiền, xác định lãi suất chiết khấu, phân tích lãi lỗ khi phân tích các loại dự án này và đề xuất giải pháp khắc phục. Phạm vi nghiên cứu là đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, dựa trên hệ thống pháp luật của Việt Nam. Để giải quyết vấn đề tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu lý thuyết gồm sưu tầm tài liệu, sách, báo; phân tích; suy luận logic; tổng hợp vấn đề và kế thừa các nghiên cứu đã có.