Transfer of development rights and urban land markets

Abstract

Transfer of development rights (TDR) is seen as an important tool for land use planning, in large part because it leverages market mechanisms. TDR extends market concepts used primarily in emissions trading programs to the arena of land use. However, with the exception of a handful of success stories, TDR programs generate few transfers. Although researchers generally attribute the weak performance of TDR to program design flaws, this study demonstrates that the unique conditions presented by urban land markets explain, in part, why TDR programs often underperform. I present a case study of a TDR program in Sarasota, Florida, to address two questions. First, what attributes of urban land markets may impact TDR program design and outcomes? Second, is TDR a planning tool that can achieve desired planning goals, given the conditions of land markets? I find that the unique features of land markets—specifically (1) the sensitivity of development to timing; (2) imperfect information, uncertainty, and speculative activity; (3) unique features of land; (4) the limited number of buyers and sellers; and (5) the development orientation of urban political and planning institutions—distort the market for transferable development rights. The Sarasota case demonstrates how local land market characteristics contributed to a set of incremental program design and implementation decisions that, in sum, amounted to significant departures from fundamental program principles and mechanisms. These resulted in imperfect market conditions and rendered the TDR program ineffective.

The State as Both Regulator and Player: The Politics of Transfer of Development Rights in China

“…This line of argument resonates with the notion of TDR as a market-based planning instrument to manage growth, preserve ecological properties and safeguard heritages (Johnston and Madison, 1997;McConnell et al, 2005;Harman et al, 2015). It indeed echoes the neoliberal political economy and its associated ideological frame--a sociopolitical force that drives the shift of planning from a regulatory and comprehensive approach to one that emphasizes market-based strategies (Linkous, 2017).…”

“…The success of a TDR program depends on market mechanisms, especially on the supply-demand equilibrium of the land market. It indeed echoes the neoliberal political economy and its associated ideological frame--a sociopolitical force that drives the shift of planning from a regulatory and comprehensive approach to one that emphasizes market-based strategies (Linkous, 2017). It indeed echoes the neoliberal political economy and its associated ideological frame--a sociopolitical force that drives the shift of planning from a regulatory and comprehensive approach to one that emphasizes market-based strategies (Linkous, 2017).…”

“…They may also offer a zoning waiver to usher developers into a TDR program. Linkous (2017) similarly contends that a key role of the state is to ensure an appropriate transfer ratio of arable land to urban land to avoid too many development rights in sending areas being undervalued and thus lead to landowners becoming unwilling to sell theirs. This point echoes Janssen-Jansen's (2008) remarks about the necessity of establishing a TDR bank to reduce transaction costs in a 'thin transaction market'.…”

KAJIAN PENERAPAN KONSEP TDRs SKEMA KOMPENSASI NON FINANSIAL PADA KAWASAN KUMUH DI KELURAHAN SEKAYU

“…TDR adalah instrument perencanaan pemanfaataan lahan yang berbasis pada pasar dengan mentransfer suatu hak pembangunan dari suatu lokasi ke lokasi lainnya dengan tujuan tertentu seperti penanganan kawasan kumuh, pencegahan urban sprawl, perlindungan cagar budaya, pelestarian kawasan pertanian, perlindungan kawasan hutan, penambahan ruang terbuka untuk publik , dan lain sebagainya yang ditentukan oleh pemerintah dan bekerja sama dengan pemangku kepentingan lainnya atau yang merupakan kesepakatan bersama antar pemangku kepentingan (Aken, Eckert, Fox, & Swenson, 2008;Chan & Hou, 2015;Linkous, 2017;Nelson, Pruetz, & Woodruff, 2013). Kompensasi nonfinansial juga dilakukan pemerintah ketika seseorang atau badan usaha yang berkepentingan dengan tanah atau lahan telah kehilangan sebagian hak atas property diatasnya dengan menciptakan hak property yang baru yang dapat dijual atau digunakan untuk suatu kepentingan tertentu yang kebanyakan adalah untuk kepentingan umum.…”

“…Fleksibel; TDR sangat fleksibel dalam pelaksanaannya, tidak hanya untuk mencapai suatu tujuan tertentu, namun bisa dimanfaatkan untuk banyak tujuan perencanaan. Kompensasi non finansial sebagai instrumen perencanaan modern berakar pada konsep TDR Amerika mencakup semua situasi di mana pemerintah harus memberi kompensasi kepada pemilik tanah karena kehilangan kesempatan atau usahanya, tetapi memilih untuk tidak melakukannya dengan penggantian dalam bentuk nominal uang, tetapi dengan memberinya kesempatan membangun baru yang dapat dijual atau digunakan (Aken et al, 2008;Chan & Hou, 2014;Linkous, 2017;Menghini, Gemperle, Seidl, & Axhausen, 2015;Nelson et al, 2013). Kompensasi tersebut juga ada ketika pemerintah selaku otoritas perencanaan memberikan kompensasi atau insentif bagi pengembang untuk mewujudkan tujuan perencanaan tertentu baik di tanah mereka atau di tanah orang lain dengan menciptakan hak pengembangan yang dapat digunakan atau dijual Beberapa pelaksanaan yang sudah dilaksanakan di beberapa Negara terkait TDR skema kompensasi non finansial adalah Jepang dengan distrik Marunouchi pada tahun 1986-1991, Korea Selatan pada Isoo Stasion tahun 2003 dengan mengembangkan kawasan kumuh nya, dan Spanyol di kawasan Prriols Valencia yang dimulai pada tahun 1988 dan selesai tahun 2001.…”