Produzindo casas de papel: As engrenagens da securitização de ativos imobiliários residenciais no Brasil.

Abstract

Este artigo analisa a expansão do processo de financeirização do setor imobiliário no Brasil. Pretende-se contribuir com o debate a respeito dos mecanismos que transformam um ativo físico, com baixa liquidez e elevado custo de transação, em um ativo financeiro, com elevada liquidez e sem entraves a sua circulação, enfatizando os tipos de contratos e dívidas securitizadas que subordinam a produção habitacional às métricas e expectativas de ganhos do mercado financeiro e integram distintos mercados imobiliários por meio da padronização e da reunião de dívidas imobiliárias em um único termo de securitização. A escala geográfica aqui considerada é a nacional e o foco recai sobre um instrumento financeiro específico, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que articulam as engrenagens do conjunto de transformações que passaram a integrar, estruturar e coordenar o circuito de investimentos em ativos imobiliários no Brasil. São utilizados os valores totais de CRI emitidos entre os anos de 2011 e 2016, ressaltada a relevância da Caixa Econômica Federal, instituição pública que desempenha a muito o papel de mais importante agente financiador da habitação e são detalhadas as localizações das habitações securitizadas, explorando as dimensões da homogeneização dos produtos, disseminação espacial e seletividade territorial que paulatinamente produzem, comercializam e fazem circular casas de papel.

Infraestruturas de papel: novos instrumentos de financeirização do espaço

“…Os CRIs já foram objeto de significativa discussão na literatura sobre financeirização do setor imobiliário (Botelho 2007;Royer 2016;Abreu et al 2020). Ele foi criado pela lei que instituiu Serviço Financeiro Imobiliário em 1997, como parte das reformas de FHC, com o argumento de substituir o SFH, alimentado principalmente pelo FGTS e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).…”

“…Pesquisas revelaram as contradições entre alguns dos principais argumentos utilizados para criação do CRI, de responder ao déficit habitacional da base da pirâmide social por meio da captação de recursos privados na bolsa, e seus resultados, caracterizados por uma concessão de crédito minoritária em relação aos recursos parafiscais, e pelo uso do próprio FGTS como um dos principais investidores dos CRIs (Royer 2016). Isso ocorreu por meio da atuação do Fundo de Investimento do FGTS (FI FGTS) 3 que comprou títulos emitidos pela Caixa Econômica Federal lastreados em empréstimos imobiliários residenciais fornecidos pelo SBPE (Abreu et al 2020). Ou seja, a efetiva operacionalização do SFI, caracteriza-se por uma série de vasos comunicantes com o Serviço Financeiro Habitacional, que tem atuado tanto como investidor (por meio do FI FGTS), quanto como emissor (via o SBPE).…”

El cambio en el perfil atendido por las políticas públicas de vivienda y el crecimiento de los Bienes No de Uso (BNDU): endeudamiento, la adjudicación inmobiliaria y el mayor impacto en las poblaciones de bajos ingreso

“…Visa captar recursos via livre mercado por meio da emissão de títulos de dívida que partem dos financiamentos imobiliários e são destinados aos investidores. A remuneração desses títulos de dívida é atrelada ao pagamento das parcelas dos financiamentos, ou seja, aos juros que são aplicados a essas parcelas (Royer, 2009;Abreu;Melazzo;Ferreira, 2020).…”

Transformações no tempo e no espaço

“…Entendendo a necessidade de se pensar a produção da cidade no tempo presente, busca-se investigar as novas estratégias de financiamento da habitação, em especial aquelas associadas aos ERF, através de mecanismos de financiamento via mercado financeiro. Essas estratégias são características do momento atual do capitalismo contemporâneo e do processo conhecido como financeirização (BRAGA, 1997) e vêm se popularizando em empreendimentos de alto padrão construtivo, como shopping centers, edifícios comerciais (BOTELHO, 2007;FIX, 2007) e, mais recentemente, chegam às cidades médias e à habitação (ABREU, 2019; ABREU; MELAZZO;FERREIRA, 2020;MELAZZO et al, 2021;FERREIRA, 2021).…”