Estimating the concession fee for the use of a football stadium

Abstract

The concession for the use of real estate intended to provide public services is the tool often used by the public administration to obtain, with the recourse to private investment, the valorisation of the asset and a more efficient management of the service. A typical case is that of football stadiums, the management of which is normally entrusted in concession to companies that assume the burden of guaranteeing the safety and functionality of the facility to provide a satisfactory experience for the spectator. When the management of the asset entails profit margins for the concessionary company, the public service concession must provide for the payment of a fee as consideration for the use of the asset. This work deals with the issue of estimating the concession fee for football stadiums granted to clubs with teams playing in professional leagues. The issue is addressed through the implementation of a direct probabilistic and multi-parametric approach, which attempts to overcome the limitations of the procedures normally used in these cases, based on cost value or income analysis, resulting from the subjective nature that often characterises the choice of fundamental parameters. Specifically, a multiple regression analysis is developed on the basis of information and data from the examination of existing concession contracts for similar properties. The results show that the variance of the fees is explained by the level of the football league in which the concessionaire’s team plays, the capacity of the stadium, the year of construction of the stadium, and the year of the last major renovation on the building structure. La concessione in uso di immobili destinati a fornire servizi pubblici è lo strumento spesso utilizzato dall’Amministrazione pubblica proprietaria per ottenere, con il ricorso ad investimenti privati, la valorizzazione del bene ed una più efficiente gestione del servizio. Caso tipico è quello degli stadi di calcio, la cui gestione è normalmente affidata in concessione alle società̀ che assumono l’onere di garantire la sicurezza e la funzionalità dell’impianto, allo scopo di fornire un’esperienza soddisfacente allo spettatore. Allorché la gestione del bene comporti margini di profitto per la società concessionaria, la concessione del servizio pubblico, deve prevedere il pagamento al concedente di un canone quale corrispettivo per l’utilizzo del bene. Questo lavoro affronta il tema della stima del canone di concessione di stadi di calcio affidati a società con squadre che militano in campionati professionistici. La questione estimativa è affrontata mediante l’implementazione di un approccio diretto probabilistico e pluriparametrico, che tenta di superare i limiti dei procedimenti normalmente utilizzati in questi casi, basati sul valore di costo o su un’analisi reddituale, derivanti dal carattere soggettivo che spesso connota la scelta di parametri fondamentali. Nello specifico, è sviluppata un’analisi di regressione multipla sulla base di informazioni e dati ricavati dall’esame di contratti di concessione già in atto per strutture similari. I risultati mostrano che la varianza dei canoni è spiegata dal livello della Lega calcistica in cui milita la squadra della società concessionaria, dalla capienza dello stadio, dall’anno di costruzione dello stadio, e dall’anno dell’ultima rilevante ristrutturazione sulla struttura edilizia.