El impacto de las externalidades producidas por el turismo sobre los valores inmobiliarios y la segmentación del mercado residencial en Barcelona

Abstract

Esta investigación estudia el impacto de las externalidades que son generadas por los flujos y atracciones turísticas sobre la formación de los valores inmobiliarios de los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, y la segmentación residencial en Barcelona. La hipótesis planteada es que los corredores y atracciones turísticas en Barcelona crean externalidades que inciden positivamente sobre el valor de los inmuebles turísticos y de forma contraria sobre los residentes, creando de esta manera submercados distintos. Para este análisis se dispuso de una base de datos de 1.100 pisos ofertados en alquiler a residentes y de 622 pisos ofertados en alquiler a turistas, localizados en los distritos de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí de Barcelona, la cual fue procesada por medio de la técnica de precios hedónicos para así obtener regresiones lineales múltiples semilogarítmicas que demostraron que los turistas le dan gran valor a los servicios de hotel que ofrecen los pisos y aprecian alojarse cerca de las principales atracciones turísticas. Sin embargo, en el mercado residencial de la población local, se valoran los pisos con comodidades como aire acondicionado, calefacción, ascensor, ubicados en zonas con menores congestiones, cercanas al mar, y sobre la Vía Laietana, que al igual que para los turistas, representa un multiplicador de precios de los inmuebles. Esta investigación surge de la necesidad de aplicar, en una gran ciudad, métodos estadísticos similares que han sido aplicados en estudios anteriores para analizar el impacto que tienen las externalidades turísticas sobre los valores inmobiliarios. Asimismo, en Barcelona no se ha realizado una segmentación del mercado residencial según el tipo de oferta de los inmuebles (locales o turistas). Aquesta investigació estudia l’impacte de les externalitats que són generades pels fluxos i atraccions turístiques sobre la formació dels valors immobiliaris dels districtes de Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, i la segmentació residencial a Barcelona. La hipòtesi plantejada és que els corredors i atraccions turístiques a Barcelona creen externalitats que incideixen positivament sobre el valor dels immobles turístics i de forma contrària sobre els residents, creant d’aquesta manera submercats diferents. Per aquest anàlisi s’ha disposat d’una base de dades de 1.100 pisos oferts en lloguer a residents i de 622 pisos oferts en lloguer a turistes, localitzats en els districtes de Eixample, Sants Montjuic y Sant Martí, de Barcelona, la qual va ésser processada per mitjà de la tècnica de preus hedònics per així obtenir regressions lineals múltiples semilogarítmiques que van demostrar que els turistes donen gran valor als serveis d’hotel que ofereixen els pisos i aprecien allotjar-se a prop de les principals atraccions turístiques. No obstant, en el mercat residencial de la població local, es valoren els pisos amb comoditats com aire condicionat, calefacció, ascensor, ubicats en zones amb menors congestions, properes al mar, i sobre la Via Laietana que, igual que pels turistes, representa un multiplicador de preus dels immobles. Aquesta investigació sorgeix de la necessitat d’aplicar, en una gran ciutat, mètodes estadístics similars que han estat aplicats en estudis anteriors per analitzar l’impacte que tenen les externalitats turístiques sobre els valors immobiliaris. Així mateix, a Barcelona no s’ha realitzat una segmentació del mercat residencial segons el tipus d’oferta dels immobles (locals o turistes). This research examines the impact of externalities that are generated by flows and tourist attractions on the formation of real estate values ​​in the districts of Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic and Sant Martí, and residential segmentation in Barcelona. The hypothesis is that tourist corridors and attractions in Barcelona create externalities that impact positively on the value of property for tourism unlike property for residents, thus creating different submarkets. This analysis used a database of 1,100 flats offered for rent to residents and 622 flats offered for rent to tourists, located in the districts of Ciutat Vella, Eixample, Sants Montjuic and Sant Martí de Barcelona, ​​that was processed by hedonic price technique to obtain multiple semi-log linear regressions which demonstrated that tourists attach great value to hotel services offered by flats and appreciate staying near the main tourist attractions. However, in the residential market of the local population, are rated flats with amenities like air conditioning, heating, elevator, location in areas with less congestion, close to the sea, and on Via Laietana, which likewise for tourists represents a multiplier of property prices. This research arises from the need to apply, in a big city, similar statistical methods that have been applied in previous studies to analyze the impact of tourism externalities on property values. Also, in Barcelona has not been made ​​residential market segmentation by property offer type (local and tourists).

Valuation Models for Holiday Rentals’ Daily Rates: Price Composition Based on Booking.com

“…Most of the variables related to amenities were insufficiently influential in daily price composition. These include TV (determinant in [27]), washing machine (which presented the same non-relevance as in [38]), balcony (relevant in [26]), soundproofing (showing incidence in [35]), parking (whose importance was highlighted in [24]), pet admission (presenting high relevance in [30]) and bathtub (presenting as relevant in [27]).…”

“…Regarding the hedonic valuation of holiday rentals, Pérez-Bastidas and Marmolejo-Duarte [38] carried out a pioneer study in which the authors compared two HPMs based on data for the city of Barcelona. The cited research included estimating the price per m 2 of housing rentals for residents versus holiday rentals for tourists.…”