Bauträgervertrag

Blank, Manfred

doi:10.15375/9783814557496

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“…15 Jedenfalls seit der Novellierung des Baurechts geht die herrschende Meinung vor allem im notarrechtlichen Schrifttum davon aus, dass die Baugenehmigung nicht bestandskräftig sein muss, ein Abwarten bis zum Ablauf der (normalen) Rechtsmittelfrist dem Bauträger unzumutbar wäre. 17 Der Bauträger ist nach einhelliger Meinung bei einer Anfechtung keinesfalls verpflichtet, erhaltene Raten zurückzuzahlen. 17 Der Bauträger ist nach einhelliger Meinung bei einer Anfechtung keinesfalls verpflichtet, erhaltene Raten zurückzuzahlen.…”

Section: Widerrufliche Baugenehmingungunclassified

Bauträgervertrag – Vertragliche Gestaltungen zur Risikominimierung des Erwerbers bei mangelnder Bebaubarkeit

Grziwotz¹

2014

Monatsschrift Für Deutsches Recht

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Eine Voraussetzung für die Fälligkeit der Gegenleistung beim Kauf vom Bauträger ist das Bestehen eines Baurechts, an die die Zahlung nach Baufortschritt anknüpft. Aufgrund der Novellierung des Baurechts prüft diese Voraussetzung, worüber diese Verordnungsregelung hinwegtäuscht, niemand mehr. Der folgende Beitrag erläutert die problematischen Hintergründe und gibt vertragliche Formulierungshilfen und eine Checkliste zur Risikominimierung an die Hand. I. Sicherheit beim Kauf vom Bauträger 1. Werthaltigkeits-oder Vorausleistungsrisiko Die Regelungen der § § 3 und 7 MaBV sollen den Erwerber beim Kauf vom Bauträger, jedenfalls teilweise, vor einem Verlust seines Geldes schützen. Es geht dabei nicht nur darum zu verhindern, dass der Auftraggeber Vermögenswerte in Vorhaben investiert, die möglicherweise nicht verwirklicht werden können. 1 Es ist auch nicht so, dass sich eine Baurechtswidrigkeit lediglich "nachhaltig auf die Werthaltigkeit" auswirken würde. 2 Bei einem baurechtswidrigen Gebäude handelt es sich schlicht um einen Schwarzbau, dessen Nutzung die Baubehörde untersagen kann. Sie kann aber auch die Beseitigung des rechtswidrig errichteten Bauwerk anordnen. 3 Letztlich handelt es sich bei der Zahlung unabhängig vom Bestehen eines Baurechts um eine ungesicherte Vorausleistung des Erwerbers. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Erwerber nach Baufortschritt in Raten zahlt, um vermeintliche Vorausleistungsrisiken zumindest zu minimieren, es sich aber um ein nicht baurechtlich ordnungsgemäßes Bauwerk handelt. Die hinsichtlich ihrer Zulässigkeit umstrittene Bürgschaft 4 nach § 7 MaBV würde insoweit zumindest den Rückzahlungsanspruch des Erwerbers hinsichtlich der von ihm geleisteten Abschlagszahlungen sichern. 2. Alte Fassung der MaBV: Baugenehmigung als Sicherheit Die ursprüngliche Fassung der MaBV sah als Sicherheit für den Erwerber die Erteilung der Baugenehmigung vor. 5 Die Baugenehmigung stellte zu diesem Zeitpunkt noch die umfassende öffentlich-rechtliche Genehmigung dar, die von der Baubehörde nach Prüfung sämtlicher öffentlichen Voraussetzungen erteilt wurde. 6 Sie bestätigte, dass dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Bestimmungen, insbesondere des Baurechts, aber auch andere öffentlich-rechtliche Normen, nicht entgegenstanden. Mit dem Erfordernis der Genehmigung als einer vorbeugenden (präventiven) behördlichen Kontrolle wollte der Gesetzgeber gewährleisten, dass Bauvorhaben nur durchgeführt werden, wenn sie den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. 7 Umstritten war lediglich, ob diese Baugenehmigung bestandkräftig sein musste, d.h. zumindest die Monatsfrist für die Einlegung von Rechtsbehelfen Dritter, denen die Genehmigung zugestellt wurde, abgelaufen sein musste. 8 Ein Restrisiko blieb auch bei insoweit vorliegender Bestandskraft der Baugenehmigung, wenn Dritte, denen die Baugenehmigung nicht zugestellt wurde, später wegen der Verletzung drittschützender Normen die Baugenehmigung anfechten konnten. In diesem Fall drohte weiterhin dem Erwerber bei einer Insolvenz des Bauträgers der Verlust sein...

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Section: Widerrufliche Baugenehmingungunclassified

Bauträgervertrag – Vertragliche Gestaltungen zur Risikominimierung des Erwerbers bei mangelnder Bebaubarkeit

Grziwotz¹

2014

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