Externalidades e formação de preços no mercado imobiliário urbano brasileiro: um estudo de caso

Abstract

¤ rEsumoEste artigo consiste no estudo dos determinantes econômicos e externalidades que contribuem para a formação dos preços no espaço urbano de uma cidade brasileira de porte médio -Fortaleza, Estado do Ceará -, fundamentado na teoria dos preços hedônicos ou preços implícitos. O modelo proposto investiga preços implícitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitação e o investidor em imóveis, que incorpora adicionalmente atributos econômico-financeiros que medem o grau de risco e retorno na formação dos preços. O estudo estima os preços hedônicos por meio de um modelo segmentado por tipo de imóvel contra os diversos atributos distribuídos nos vetores de características físicas, locacionais, econômicas e financeiras. A amostra é formada pelas transações imobiliárias ocorridas no período 1995-2003, perfazendo o total de 4.467 observações, distribuídas em apartamentos, flats, terrenos e salas comerciais.Palavras-chave: mercado imobiliário urbano, preços hedônicos, flats, sala comercial, Fortaleza. abstractThis paper focuses on the economic determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (Ceará), based upon the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economicalfinancial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. It is estimated the hedonic prices through segmentation by type of property taking into account several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The selected sample is formed by the real estate transactions occurred in the city (period from 1995 to 2003), accounting for 4.467 observations distributed among residential apartments, flats, urban lands and commercial offices.

A produção do espaço urbano em cidades médias a partir das novas demandas de classe média – a importância de garagens, suítes e dormitórios de apartamentos em Chapecó (SC)

“…O consumo de bens imóveis está relacionado com um sistema de formação de preços no qual existem dificuldades de informação e o mercado não tem funcionamento perfeito. Assim, cada consumidor tem a sua própria "cesta de consumo" e busca um imóvel real que atinja, ao menos parcialmente, essas espectativas, considerando as características físicas de cada unidade, além das propriedades vinculadas à localização do imóvel (por sua vez, compostas por elementos de vizinhança e acessibilidade) (ARRAES; DE SOUSA FILHO, 2008).…”

Influência Das Amenidades Nos Preços De Imóveis

“…O modelo por ele desenvolvido é dividido em dois estágios: o que estima a função de preços hedônicos e o que estima a função demanda a partir dos preços hedônicos estimados. Arraes (2008) afirma que a partir dessa abordagem, mercados implícitos puderam ser criados para o pacote de atributos que um imóvel oferece ao seu consumidor, tais como "oferta de serviços públicos", "acesso ao comércio", "quantidade de quartos" e etc.…”

Perception of the Hedonic Value of Residences in the Neighborhood of Three Green Urban Parks

“…The choice for a dwelling is linked to three primordial vectors: physical and structural characteristics of the property; composition of its locality, easy access and neighboring; and, environmental characteristics inherent to the property (squares, parks, wooded sites, etc.) (ARRAES et al, 2008). Gundmeda (2005) and Freeman et al (2014) state that the residences satisfy a class of products that the population distinguish them from three characteristics, such as: structural (m² built; common areas; number of rooms, bathrooms and other rooms; garages; age of the property; gardens; type of residence); Implementation of public policies (type of neighborhood: trading; schools; shopping centers; health centers; police; security tour; urban bus lines; criminality; accessibility to access roads); and environmental Quality (environmental areas adjacent to the property: air and water quality; noise; proximity to green areas; parks; river; lake or sea).…”